皆さん、こんにちは！横浜の行政書士、栗原です。かつては「遊べる本屋」で店長として、面白いモノやワクワクするコトを日々探求していました。今は行政書士として、皆さんの「やってみたい！」を法的な側面からガッチリサポートしています。畑は違えど、新しいチャレンジを応援したい気持ちは同じ。特に最近、「民泊を始めてみたいんだけど、何から手をつければ…？」というご相談、増えていますね。
確かに、インバウンド需要の回復もあって、民泊ビジネスはますます注目されています。でも、いざ始め方を調べると、法律やら申請やら、なんだか難しい言葉が並んでいて、「うーん、やっぱり無理かも…」なんて思っていませんか？
大丈夫！本屋でマニアックな本を探し出すように、民泊開業への道筋も、一つ一つステップを追っていけば必ず見えてきます。今回は、元「遊べる本屋」店長で現役行政書士の私が、物件探しから予約受付までの具体的な流れを、全10ステップで徹底解説！この記事を読めば、民泊開業への「？」が「！」に変わるはず。さあ、一緒にワクワクする民泊開業の冒険へ出発しましょう！
ステップ1：なぜ民泊？ あなただけの「コンセプト」を考えよう！
まず最初に、一番大事な質問です。「なぜ、あなたは民泊を始めたいのですか？」
- 空いている部屋を活用したい？
- 地域活性化に貢献したい？
- 異文化交流を楽しみたい？
- 副収入を得たい？
動機は人それぞれ。でも、この「なぜ？」が、あなたの民泊の「コンセプト」になります。例えば、「地元の人しか知らない隠れ家グルメを紹介する宿」「アニメ好きが集まる聖地巡礼の拠点」「静かな環境でワーケーションに集中できる空間」…なんて、考えただけでもワクワクしませんか？
コンセプトが決まれば、ターゲットとなる客層や、どんな設備・サービスが必要かが見えてきます。これは、まるで面白い本棚を作るような作業。どんな人に、どんな体験を提供したいか、じっくり考えてみましょう。
ステップ2：冒険の舞台を探せ！ 物件探しとエリア選定
コンセプトが決まったら、いよいよ物件探しです。持ち家を活用する場合も、新たに賃貸や購入をする場合も、重要なポイントがいくつかあります。
- 立地: ターゲット客層がアクセスしやすいか？駅からの距離、周辺環境（観光スポット、コンビニ、スーパーなど）は？
- 建物の種類: 戸建て？マンション？アパート？ それぞれにメリット・デメリット、そして法的な規制があります。特にマンションの場合、管理規約で民泊が禁止されていないか、必ず確認が必要です。これが意外な落とし穴だったりします。
- 自治体の条例: これ、超重要です！国が定める法律（後述します）とは別に、自治体によっては営業できるエリアや日数、形態に独自の制限（いわゆる上乗せ条例）を設けている場合があります。「せっかく準備したのに、うちのエリアじゃ営業できなかった…」なんて悲劇を避けるためにも、物件を決める前に、必ず自治体の担当窓口（保健所や観光課など）に確認しましょう。インターネットで「〇〇市 民泊 条例」などと検索するのも有効です。
物件探しは、宝探しのようなもの。焦らず、あなたのコンセプトにピッタリの場所を見つけましょう。
ステップ3：どのルールで勝負する？ 営業形態を選択しよう（旅館業法 vs 住宅宿泊事業法）
さあ、ここから少し法律の話。でも、難しく考えないでくださいね。民泊を運営するには、主に２つの法律が関わってきます。どちらのルールで運営するかを選ぶ、重要なステップです。
旅館業法（簡易宿所営業）:
昔ながらの旅館やホテルと同じ法律の枠組み。
年間営業日数に制限がないのが最大のメリット。ガッツリ運営したい方向け。
ただし、求められる設備基準（玄関帳場（フロント）の設置義務など※自治体により緩和措置あり）や手続きが、次に説明する住宅宿泊事業法より少し難しい（ハードルが高い）傾向にあります。
根拠法令：旅館業法
住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）:
2018年に施行された、比較的新しい法律。
「人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が1年間で180日を超えないもの」と定められています。つまり、年間180日までしか営業できません。
旅館業法に比べると、設備基準などが比較的緩やかで、始め方としてはハードルが低いと言えます。副業的に始めたい方や、まずは試してみたいという方に向いています。
手続きは「許可」ではなく「届出」となりますが、必要な書類はしっかり揃える必要があります。
根拠法令：住宅宿泊事業法
どちらの法律を選ぶかは、あなたの事業計画（どれくらい営業したいか、どんな施設にするか）や物件の状況によって変わってきます。この選択が、後の申請（届出）手続きや運営スタイルに大きく影響するので、慎重に検討しましょう。迷ったら、専門家（そう、私たち行政書士です！）に相談するのも一つの手です。
ステップ4：いざ、役所へ！ 許可・届出の準備と「申請」
営業形態が決まったら、いよいよ役所への手続き、申請（または届出）の準備です。ここが一番「難しい」「面倒くさい」と感じる方が多いかもしれませんね。でも、ここを乗り越えれば、開業はもう目の前です！
- 旅館業法（簡易宿所）の場合: 主に保健所への「許可申請」が必要です。図面の作成、消防や建築基準法への適合証明など、多くの書類と手続きが求められます。事前相談が非常に重要です。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合: 都道府県知事等への「届出」が必要です。こちらも、物件の図面、登記事項証明書、管理規約（マンションの場合）、消防法令適合通知書など、揃えるべき書類は多岐にわたります。最近はオンラインでの届出システム（民泊制度運営システム）も整備されています。
どちらの場合も、提出書類に不備があると、何度も役所とやり取りすることになり、時間と労力がかかってしまいます。「申請書類、これで合ってるかな…」「図面ってどうやって描けばいいの？」そんな時は、私たち行政書士の出番。書類作成のプロとして、スムーズな手続きをサポートします。時間と労力を節約して、もっとクリエイティブな準備（お部屋のインテリアとか！）に集中するのも賢い選択ですよ。
観光庁が開設したサイトもご参照ください。→【民泊制度ポータルサイト】
ステップ5：安全第一！ 消防法令適合通知書の取得
お客様の安全を守ることは、民泊運営者の最も重要な責務の一つです。特に火災対策は必須。上記の許可申請・届出に際して、消防法令適合通知書の交付を消防署から受ける必要があります。
物件の規模や構造によって、設置が必要な消防設備（自動火災報知設備、誘導灯、消火器など）が異なります。必ず事前に所轄の消防署に相談し、必要な設備を設置・点検し、通知書の交付を受けてください。これも、少し難しい手続きに感じるかもしれませんが、安全のためには絶対に欠かせません。
消防庁作成の民泊を始めるにあたってのリーフレットもこちらからご参照ください。
ステップ6：お部屋を魅力的に！ 物件の整備・リフォーム
許可・届出の見通しが立ったら、いよいよゲストを迎えるための空間づくりです！
- 必須設備の確認: 寝具、Wi-Fi、エアコン、バス・トイレ、キッチン設備（簡易宿所か新法か、またコンセプトによって必要なレベルは変わります）など。
- アメニティの準備: タオル、シャンプー類、歯ブラシ、ドライヤーなど。ちょっとしたこだわりがゲストの満足度を上げます。
- コンセプトの具現化: ステップ1で考えたコンセプトに合わせて、インテリアや備品を選びましょう。例えば、「和モダン」なら畳スペースや障子を取り入れたり、「ポップカルチャー」ならポスターやフィギュアを飾ったり。あなたの個性を光らせてください！
- 清潔感: 何よりも清潔感が大切です。隅々まで掃除が行き届いていることは、快適な滞在の基本中の基本。
まるで自分の秘密基地を作るような、楽しいステップですね！
ステップ7：縁の下の力持ち！ 運営体制の構築
民泊は、部屋を提供するだけではありません。日々の運営をスムーズに行うための体制づくりも重要です。
- 清掃: ゲストのチェックアウト後、次のゲストを迎えるための清掃が必要です。自分でやるのか、専門業者に委託するのか？
- 鍵の受け渡し: スマートロックを導入する？キーボックスを設置する？対面で渡す？
- 緊急時対応: 深夜の水漏れ、ゲストの急病…万が一の事態に備えて、24時間対応できる体制（または委託先）を確保しておく必要があります。住宅宿泊事業法では、家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられています。
- ゴミ出しルール: 地域のルールをゲストに分かりやすく伝える必要があります。
特に家主不在型の場合や、運営に手間をかけられない場合は、これらの業務を代行してくれる「住宅宿泊管理業者」に委託することも有効な選択肢です。
ステップ8：価格とルールを決めよう！ 料金設定とハウスルール作成
さあ、いよいよビジネスの核心へ。
- 料金設定: 周辺のホテルや民泊の料金、季節、曜日、イベントの有無などを考慮して、適正な宿泊料金を設定します。最初は少し低めに設定してレビューを集める、という戦略もあります。清掃費を別途設定するかも検討しましょう。
- ハウスルール作成: ゲストに快適かつ安全に過ごしてもらうため、そして近隣住民とのトラブルを防ぐために、明確なハウスルールを作成しましょう。
- チェックイン・チェックアウトの時間
- 禁煙・喫煙ルール
- パーティー・イベントの禁止
- 騒音に関する注意
- ゴミの分別方法
- 緊急連絡先 など
ハウスルールは、予約サイトのリスティング（施設情報ページ）にも明記し、室内にも掲示しておくと良いでしょう。多言語対応も忘れずに。
ステップ9：世界へ発信！ 集客・予約受付の開始
準備が整ったら、いよいよ集客です！現代の民泊集客は、OTA（Online Travel Agent）と呼ばれる宿泊予約サイトを活用するのが主流です。
代表的なOTA: Airbnb, Booking.com, Expedia, Agoda, 楽天トラベル, じゃらん など。
リスティング作成のポイント:
- 魅力的な写真: プロに頼むのがベストですが、自分で撮る場合も、明るく清潔感があり、部屋の魅力が伝わる写真を複数枚用意しましょう。
- 分かりやすい説明文: 施設の設備、周辺情報、アクセス、ハウスルールなどを正確に、魅力的に記述します。ターゲットに合わせた言語で記述することも重要です。インバウンド客を狙うなら英語はもちろん、中国語や韓国語などもあると良いでしょう。
- 迅速・丁寧な対応: 問い合わせや予約リクエストには、迅速かつ丁寧に対応することが、信頼獲得と予約率アップに繋がります。
- OTAへの登録は無料の場合が多いですが、予約成立時に手数料が発生します。複数のOTAに登録して、露出を増やすのが一般的です。
ステップ10：祝・開業！ そして運営開始後の注意点
おめでとうございます！ついにあなたの民泊が開業です！ でも、本当の冒険はここから始まります。
- ゲストとのコミュニケーション: 温かいおもてなしの心でゲストを迎え、滞在中も必要に応じてサポートしましょう。
- レビューへの対応: 良いレビューは励みになりますし、改善点に関する指摘は真摯に受け止め、サービスの向上に繋げましょう。レビューへの返信も大切です。
- トラブル対応: 残念ながら、備品の破損や近隣からのクレームなど、予期せぬトラブルが発生することもあります。冷静に、誠実に対応することが重要です。事前に対応マニュアルや保険加入などを検討しておきましょう。
- 法令遵守: 営業日数制限（民泊新法の場合）、宿泊者名簿の作成・保管義務、標識の掲示義務など、運営に関するルールをきちんと守りましょう。
- 確定申告: 民泊で得た所得は、事業所得または雑所得として確定申告が必要です。帳簿付けをしっかり行いましょう。
運営は大変なこともありますが、ゲストからの「ありがとう！」の一言や、異文化交流の楽しさは、何物にも代えがたい喜びとなるはずです。
まとめ：民泊開業は「難しい」？ いいえ、正しいステップを踏めば実現できる！
さて、【民泊 始め方 完全ガイド】10ステップ、いかがでしたか？
「物件探し」「営業形態の選択」「申請・届出」「消防適合」「運営体制」…確かに、やるべきことはたくさんあります。特に法律や申請手続きの部分は、初めての方には少し「難しい」と感じられるかもしれません。
でも、一つ一つのステップをクリアしていけば、あなたの理想の民泊は必ず実現できます。大切なのは、しっかりと情報を集め、計画を立て、分からないことは専門家を頼ること。かつて「遊べる本屋」でレアな本を探し当てた時のように、粘り強く、そして楽しみながら進めていきましょう！
このブログが、あなたの民泊開業への第一歩を、少しでも後押しできたら嬉しいです。インバウンド需要も高まる中、あなたの民泊が、国内外からのゲストにとって、忘れられない素敵な思い出の場所になることを願っています。
【最後に、ほんの少しだけ宣伝】
もし、「やっぱり申請手続きが難しい…」「自分の場合はどの法律を選べばいいの？」「忙しくて書類作成まで手が回らない！」なんてお悩みがあれば、どうぞお気軽に当事務所にご相談ください。元「遊べる本屋」店長ならではの柔軟な発想と、行政書士としての確かな知識で、あなたの民泊開業という名の冒険を、全力でサポートさせていただきます。初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡くださいね。
それでは、皆さんのチャレンジを応援しています！
こちらもご確認ください。→民泊事業申請について
※本記事の内容は2025年4月現在の法律に基づいています。法律や条例は変更される可能性がありますので、最新情報は必ず関係機関にご確認ください。
